抵押96亿两栋大楼！星河湾集团拟接盘广州最大村改项目
沙溪村是广州体量最大旧改项目之一，改造总用地约169.47公顷，总投资约398亿元。 该村位于番禺区洛浦街道，北临珠江后航道，毗邻万博商务区，靠近新光快速、地铁18号线，对岸是海珠创新湾，地理位置十分优越。 村内包含沙溪五金塑料城等大型专业市场，旧改同时涉及产业转型升级。 原中标合作方为 升龙集团+方圆地产 联合体（分别持股60%、40%），2020年实施方案获批： 1、计容总建筑面积365.3万平方米，其中复建安置区181.3万平方米、融资区155.6万平方米。 2、改造成本约248亿元，复建安置资金198亿元，工期6年。 然而，两家房企都发生了流动性危机。 2023年， 方圆地产 3.4亿美元境外债实质性违约，利息长期拖欠，至今没有重组方案落地。 升龙集团 在广州多个旧改中出现欠村集体租金、工程款拖欠，项目停滞等现象；2026年6月，其广州区域平台 广州升龙房地产置业被 广州中院裁定预重整。 受此影响，沙溪村项目也长期停滞，集体物业欠租6164.77万元；村民表决率仅约65%，距离旧改生效要求的80%表决线差距较大。 2026年4月15日，沙溪村官宣：星河湾集团拟入股项目公司 广州升龙方圆置业有限公司 ，持股90%，全权负责资金、建设、品牌输出；升龙、方圆合计保留10% 股权，不再主导开发。 10月10日，村委会对外发布《旧村改造合作共建承诺书》：公开星河湾对村民核心承诺，村内设立安置房项目部，正式启动村民表决工作。 星河湾方案要点如下： 1、 回迁建设 ：优先建设复建住宅、集体物业， 计划6年内全部复建房竣工交付 ；复建住宅层高≥3米，配置高速电梯；户型覆盖68~180㎡。 2、 资金监管 ：复建房全部交付前，融资地块销售回款扣除必要开发成本后，剩余资金全部用于复建安置，锁死回迁资金来源。 3、 弃产政策 ：村民弃产“应收尽收”，尊重村民自愿；动迁补偿、临迁费按协议足额发放；首层商铺可选择住宅、回迁商铺或弃产货币补偿。 4、 实施模式 ：分片滚动改造，首期改造范围不超过全村10%，不搞一刀切整体拆迁。 5、 欠租补偿 ：对历史欠租6164.77万元进行补偿，先存入公证处监管账户，待表决通过后向村集体兑付。 5、 融资计划 ：实控人黄文仔用个人持有的两栋楼作价96亿元抵押，广州农商行出具《授信意向书》，对沙溪村项目提供不超过50亿元授信。星河湾自身无违约，无美元债、无商票逾期记录。 6、 企业表态 ：黄文仔表示，绝不烂尾，若该项目失败则不再做旧改。 以上方案需要村民大会表决通过实施方案、股权变更；表决通过后还需要番禺区、广州市两级城市更新主管部门审批，才具实施效力。若表决不通过，本次星河湾入局方案作废，项目按照旧改规则走向终止。 除欠租外，项目前期沉淀大量前期投入，旧改规模巨大，398亿总投资压力较高，融资地块未来去化是最大现实考验。 特别
